Usufructo y nuda propiedad: una figura clave del derecho civil

En muchas herencias, donaciones o compraventas entre familiares aparece una figura que, aunque suena técnica, es más habitual de lo que parece -> hablamos del usufructo y la nuda propiedad. Comprender en qué consiste cada uno y cómo funcionan juntos puede evitar muchos malentendidos, e incluso conflictos jurídicos, que a menudo surgen por desconocimiento.

La separación entre usufructo y nuda propiedad plantea efectos legales concretos sobre quién puede usar un bien, quién puede venderlo y, en definitiva, quién es realmente su dueño.

Imagina una vivienda en la que una persona mayor desea seguir viviendo, pero al mismo tiempo quiere dejarla ya a nombre de su hijo o hija. O una herencia en la que el cónyuge supérstite mantiene el derecho a residir en la vivienda, aunque la propiedad pase a los herederos. Estas situaciones tan frecuentes en la práctica jurídica se entienden desde el binomio de usufructo y nuda propiedad.

🏠 Qué es el usufructo

El usufructo es el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno, sin ser su propietario. Es decir, quien ostenta este derecho (el usufructuario) puede residir en una vivienda, alquilarla, recibir sus rentas, utilizar una finca, explotar una empresa… pero no venderla ni hipotecarla. Esa facultad sigue estando reservada a quien mantiene la propiedad, el nudo propietario.

📜 La figura del usufructuario aparece en el artículo 467 y siguientes del Código Civil, y se trata de un derecho real que concede el goce de una cosa sin alterar su sustancia. En la práctica, esto significa que el usufructuario no puede destruir ni menoscabar el bien, pero sí aprovecharse de él legítimamente durante el tiempo que dure su derecho.

📌Existen varias formas de constituir un usufructo:

• Por testamento.

• Por donación.

• Por acuerdo entre partes.

En todos los casos, conviene dejar constancia del alcance del derecho, su duración (que puede ser vitalicio o temporal) y su contenido. No es lo mismo el usufructo de una vivienda con derecho a alquilarla, que uno limitado solo al uso personal.

🔑Qué es la nuda propiedad

Cuando una persona transmite la propiedad de un bien, pero se reserva su uso y disfrute, lo que en realidad está transmitiendo es la nuda propiedad. Esto quiere decir que el nuevo titular (el nudo propietario) será el dueño legal del bien, pero no podrá usarlo ni disponer de él plenamente hasta que finalice el usufructo.

📖 La expresión "nuda" proviene del latín y significa "desnuda", es decir, desprovista del contenido económico o funcional del derecho de propiedad. El nudo propietario tiene una expectativa de dominio pleno, pero esa expectativa está limitada mientras el usufructo esté vigente, por tanto, no puede ocupar el bien, ni alquilarlo, ni venderlo sin el consentimiento del usufructuario, salvo que se extinga previamente el derecho de uso.

📌 Cabe indicar así, que, en términos prácticos, esta figura es común en el ámbito sucesorio.

Pensemos en un testamento en el que se deja el usufructo de la vivienda habitual al cónyuge viudo, pero la nuda propiedad a los hijos. En ese caso, los hijos no podrán vender ni ocupar el inmueble mientras su padre o madre tenga el derecho de usufructo vitalicio. Sólo con la extinción del usufructo (habitualmente por fallecimiento del usufructuario) se unifican ambos derechos y los hijos adquieren la propiedad plena.

Consecuencias legales y fiscales

La división entre usufructo y nuda propiedad tiene implicaciones tanto jurídicas como fiscales.

Desde el punto de vista legal, puede generar tensiones cuando una de las partes quiere disponer del bien de forma plena, ya que no es infrecuente, que el nudo propietario quiera vender el inmueble y el usufructuario se oponga, lo que lleva a situaciones de bloqueo. Para evitar estos conflictos, es esencial dejar bien regulados los derechos de cada parte, y recurrir al asesoramiento legal para valorar su conveniencia.

Además, cuando se extingue el usufructo, la nuda propiedad se consolida automáticamente en la propiedad plena, sin necesidad de ningún trámite adicional. No obstante, es recomendable registrar esta consolidación en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros.

Desde el punto de vista fiscal, hay que tener en cuenta que tanto la transmisión del usufructo como la de la nuda propiedad pueden implicar el pago de impuestos, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

La valoración de ambos derechos se realiza conforme a unas tablas establecidas por Hacienda, que dependen de la edad del usufructuario y de la duración del derecho. De acuerdo con lo anterior, por ejemplo, cuanto más mayor es el usufructuario, menor es el valor atribuido al usufructo y mayor el de la nuda propiedad. Este reparto de valor es fundamental a la hora de calcular los impuestos correspondientes y debe ser analizado con detenimiento para evitar pagar más de lo debido.

¿Se puede vender o renunciar al usufructo?

🔹Aunque el usufructo no otorga la plena propiedad, sí es un derecho transmisible, lo que significa que puede cederse o renunciarse a él.

✍️Por ejemplo, un usufructuario puede decidir renunciar anticipadamente a su derecho, en cuyo caso el nudo propietario pasaría a tener el dominio pleno del bien.

🔹También puede ocurrir que ambas partes (usufructuario y nudo propietario) acuerden vender conjuntamente el bien, repartiéndose el precio conforme al valor que Hacienda da a cada derecho.

Esta es una vía habitual en situaciones de necesidad económica o de reorganización patrimonial.

🔹Ojo importante: ⚠️si el nudo propietario fallece antes de que lo haga el usufructuario, la nuda propiedad pasará a sus herederos, mientras que el usufructo continuará en manos de su titular hasta su extinción. Esto puede generar situaciones curiosas en las que una misma persona convive con herederos del nudo propietario, sin que ninguno de ellos pueda hacer uso del inmueble mientras dure el usufructo.

🟠Un recurso útil pero que debe usarse con cautela

El usufructo y la nuda propiedad son herramientas poderosas para organizar el patrimonio, planificar una herencia o garantizar la protección de personas mayores, permitiéndoles seguir usando su vivienda mientras se anticipa la transmisión del bien a sus herederos, no obstante, también pueden ser fuente de malentendidos y conflictos si no se comprenden bien sus consecuencias o si no se regulan adecuadamente.

Conclusión

El reparto entre usufructo y nuda propiedad no es una mera formalidad: implica una modificación profunda en la titularidad y los derechos sobre un bien. Por eso, antes de tomar cualquier decisión, es clave entender bien qué se está haciendo, cómo afecta a tu patrimonio y qué limitaciones pueden surgir a futuro.

💬 Cada caso es distinto, y lo más recomendable siempre será valorar tus opciones con tranquilidad y con la ayuda de un profesional, por ello, si necesitas analizar una situación concreta o tienes dudas sobre cómo funciona esta figura en tu caso, puedes ponerte en contacto conmigo.

¿Estás pensando en transmitir una vivienda a tus hijos reservándote el derecho a vivir en ella? ¿Has heredado un bien del que sólo tienes la nuda propiedad y no sabes qué puedes hacer con él?

En ambos casos, conviene revisar tu situación concreta con un abogado especialista en derecho civil.

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